Bảng giá đất Tp.HCM có mức trần thấp hơn thị trường 1 tỷ đồng/m2

.

Mới đây Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã có đề xuất bãi bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần tại điều 113 Luật Đất đai. Hiệp hội cho rằng, để giá đất tại các địa phương theo sát giá thị trường, Nhà nước nên giao thẩm quyền cho cấp tỉnh phụ trách việc ban hành bảng giá đất hàng năm.

Đồng thời Hiệp hội cũng chỉ rõ bảng giá đất của Tp.HCM hiện tại đã quá lạc hậu khi quy định mức giá chỉ bằng từ 30-50% so với giá thị trường. Đặc biệt, mức giá kịch trần trong bảng giá đất của thành phố cách thực tế một khoảng quá xa.

Theo quy định tại Nghị định 104, giá đất cao nhất tại Tp.HCM (quy vào nhóm đô thị đặc biệt) là 162 triệu đồng/m2. Còn trong bảng giá đất của thành phố cũng quy định 3 tuyến đường tại quận 1 gồm Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ chỉ được áp dụng mức giá cao nhất không vượt quá 30%, tức vào khoảng 210,6 triệu đồng/m2. Dù áp mức cao nhất thì giá mỗi mét vuông đất tại các tuyến đường này vẫn thấp hơn so với thực tế thị trường khoảng 1 tỷ đồng.

Thậm chí, cho dù có cộng thêm hệ số biến động 2,1 cho 3 tuyến đường nói trên thì mức giá đất cao nhất cũng chỉ ở ngưỡng 442,26 triệu đồng/m2. Như vậy, giá đất ở 3 tuyến đường vào hàng sầm uất và đẹp nhất Tp.HCM dù có áp khung cao nhất, với định mức cao nhất và cộng thêm hệ số biến động thì vẫn có khoảng cách rất xa so với thực tế.

giá đất Tp.HCM
Phố đi bộ Nguyễn Huệ, quận 1, Tp.HCM, một trong 3 tuyến đường có giá đất thấp hơn thị trường 1 tỷ đồng/m2. Ảnh: Duy Trần

Nguyên nhân của tình trạng trên theo HoREA là do vướng quy định "UBND cấp tỉnh được ban hành mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất". Hơn nữa, cấp quản lý này cũng không được quy định mức giá đất thấp hơn mức giá thấp nhất của cùng loại đất trong bảng giá đất quy định.

Cũng theo HoREA, hiện tại việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp vẫn còn rất chậm chạp, thường kéo dài từ 1 - 3 năm. Điều này không đảm bảo theo kịp tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, mà nguyên nhân chủ yếu là do khâu tổ chức thực hiện còn vướng cơ chế và quy trình hành chính.

Ngoài ra, quy trình định giá đất thủ công như hiện nay cũng còn rất lủng củng. Theo đó, Sở Tài nguyên Môi trường có nhiệm vụ lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể. Còn Sở Tài chính có nhiệm vụ làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

Việc bố trí như trên kéo theo quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất lằng nhằng, thiếu tính minh bạch, không đảm bảo tính liên thông, lại có lỗ hổng để hình thành cơ chế "xin cho", nhũng nhiễu. Đây là cơ chế dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và tác động xấu đến môi trường kinh doanh. Một điểm nữa là ẩn số về tiền sử dụng đất, đây cũng là gánh nặng của các chủ đầu tư dự án và cả người dân mua nhà, đồng thời là tác nhân khiến nỗ lực kéo giảm giá nhà về mức hợp lý bị cản trở.

Hiệp hội BĐS Tp.HCM cũng đánh giá, các phương pháp định giá đất hiện đang áp dụng có sự chênh lệch rất lớn về kết quả. Đặc biệt là với các loại đất có giá trị thương mại cao như đất ở, đất thương mại, dịch vụ tại khu vực đô thị hoặc các khu vực đang được đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng. Điều này khiến kết quả công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất thiếu tính chính xác, thiếu độ tin cậy, là kẽ hở dẫn đến vận dụng tùy tiện và phát sinh tiêu cực.

Trong khi đó, việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn. Cụ thể, nếu áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì phải dựa trên giá giao dịch thị trường. Vậy nhưng trên thực tế, phần lớn giá trị các giao dịch đều bị khai thấp hơn so với giá giao dịch thực để trốn tránh thuế thu nhập cá nhân. Vì Luật Thuế thu nhập cá nhân có quy định, bên chuyển nhượng bất động sản phải nộp 2% giá trị hợp đồng, trong tất cả các trường hợp chuyển nhượng bất động sản có lãi, hòa vốn, hoặc lỗ.

Từ những bất cập nêu trên, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần như trước đây mà thay bằng giao thẩm quyền thực hiện bảng giá đất cho cấp tỉnh phụ trách. Sự thay đổi này sẽ giúp đưa giá đất về vùng giá phù hợp với diễn biến trên thị trường cũng như phù hợp với thực tế của mỗi địa phương.

Nguồn: nhadatgiaodich.com