Năm 2019: Khó xảy ra ‘bong bóng’ bất động sản theo chu kỳ 10 năm

(TBTCO) - Có nhiều ý kiến quan ngại về chu kỳ 10 năm lặp lại khủng hoảng của thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), chưa có cơ sở để kết luận có quy luật khủng hoảng theo chu kỳ, do đó, khó xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2019.

Thông tin trên được đưa ra trong văn bản của HoREA phát đi ngày 9/8.

Chưa có dấu hiệu tạo “bong bóng”

Theo HoREA, nghiên cứu hai cuộc khủng hoảng “bong bóng” BĐS năm 2007 đến đầu năm 2008, và từ cuối năm 2009 đến đầu năm 2011 cho thấy, “bong bóng” BĐS đã bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, tăng trưởng GDP ở mức rất cao (ví dụ năm 2007 tăng trưởng GDP đạt 8,48%), dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và BĐS là kênh đầu tư, tài sản được lựa chọn để cất trữ, kinh doanh, kể cả đầu cơ…

Thứ hai, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, các ngân hàng thương mại (NHTM) đã cho vay dưới chuẩn (đơn cử, tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%). Trong đó, một phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh BĐS. Đồng thời, đã có tình trạng các NHTM buông lỏng việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng được sử dụng sai mục đích.

Thứ ba, có sự phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường BĐS, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc BĐS cao cấp.

Thứ tư, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp, môi giới, “cò nhà đất”, giới đầu cơ chuyên nghiệp “cầm trịch” làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của BĐS để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư “lướt sóng”.

Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước chưa sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, công cụ về tín dụng… để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”...

bong bong bđs 

 

 Theo HoREA nhận định, khó xảy ra "bong bóng" BĐS trong năm 2019. Ảnh: T.L minh họa

Đối chiếu các nguyên nhân dẫn đến “bong bóng” BĐS nêu trên với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay, HoREA nhận định chưa có những dấu hiệu tạo “bong bóng” BĐS.

Cụ thể, tăng trưởng GDP năm 2018 dự kiến ở mức khoảng 6,5 – 6,7%, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Hiện nay, nền kinh tế không có biểu hiện tăng trưởng nóng.

Bên cạnh đó, tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2018 dự kiến đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước vừa công bố chủ trương không nới “room” tín dụng trong những tháng cuối năm 2018. Mặt khác, tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt và lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Năm 2018, các NHTM chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực BĐS. Theo lộ trình, tỷ lệ này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019...

Từ những phân tích trên, HoREA nhận định sẽ không xảy ra “bong bóng” BĐS trong những tháng cuối năm 2018 và cũng khó xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2019.

Thị trường BĐS vẫn còn những bất ổn

Mặc dù khó có thể xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2018 và 2019, tuy nhiên theo HoREA, trên thị trường BĐS hiện nay, có 2 bất ổn cần được tiếp tục quan tâm quản lý.

Cụ thể, vẫn còn có tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng (sản phẩm căn hộ khách sạn - condotel) và “sốt giá ảo” đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số khu vực.

Bên cạnh đó, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, “cò đất” chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

Tuy nhiên theo HoREA, những nhân tố bất ổn nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường BĐS, chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép, condotel và chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá cục bộ, nhất thời như trong thời gian gần đây, chứ không thể gây ra “bong bóng” trên toàn bộ thị trường BĐS.

Mặc dù vậy HoREA cũng khuyến cáo, những cơn sốt giá ảo này có thể gây ra những tác động tiêu cực cho thị trường BĐS, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp “lướt sóng” nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường hạ nhiệt.

Nhận định về thị trường BĐS từ nay đến hết năm 2018, theo HoREA, thị trường BĐS sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong những tháng cuối năm, cũng là cao điểm của thị trường BĐS.

Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở trung cấp sẽ tăng trưởng mạnh và tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở cao cấp cũng sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ.

Ngoài ra, xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng…./.

Diệu Thiện
Nguồn: thoibaotaichinhvietnam.vn